房价涨价，卖方违约，买方应该怎么办？

        房市好的时候，尤其是在买二手房时， 房价涨速很快。卖方在巨大的经济利益面前，往往难以自觉履行合同，就要求买方加价，一些人想方设法找借口说二手房房屋买卖合同无效。比如，让其他的房屋共有人（父母、夫妻一方）出来主张自己不知情；有的卖方干脆以拒收房款等方式制造买房人延期付款，再主张买方违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户或者将房屋抵押给第三人。面对这种局面，买方该如何维护自己的合法权益呢？很多买家担心房价继续涨、维权成本过高，会纵容卖方的加价行为。但从法律的角度讲，卖方无视法律的约束，为了获取更大的利益，买方完全可以诉诸法院，要求卖方继续履行合同或者赔偿损失。

       根据法律规定，二手房房屋买卖合同签订后，卖方违约的，作为买方可以要求解除合同并赔偿损失；也可以要求卖方承担违约责任并继续履行。由于二手房买卖涉及主体多、法律关系错综复杂，在不同的情况下，买方可以选择对自己更有利的方式。

        一种情况，二手房有抵押时，建议选择解除合同并要求卖方赔偿损失。因为如果房屋有抵押，买方若要求继续履行合同，法院即使判决继续履行合同，如果卖方不愿意或没有足够的资金去解除抵押，交易就无法进行下去。

        另一种情况，二手房没有抵押时，但买方资金能力有限，需要通过银行办理贷款支付剩余房款的，建议选择解除合同，同时要求卖方赔偿损失。这是因为贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，如果卖方拒绝提供办理银行贷款所需材料，买方的贷款申请就无法获得批准。在这种情况下，即使法院判决支持了继续履行的请求，因买方贷款不能通过银行审批也无法办理房屋强制过户。

        还有一种情况，如果房屋上没有抵押，但买方有能力一次性付清尾款或者其贷款已经获得银行批准时，建议选择继续履行合同。这时，法院强制过户不存在障碍，作为买方完全可以依法要求卖方继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。如果选择解除合同可以要求卖方差价赔偿，即房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，因为这部分利益属于买方可以期待和获得的利益。法院这样做的目的在于贯彻诚信原则，让守约方受损的利益得到弥补。法院在确定房屋现价值的时候，会首先让双方当事人自行商定一个价格，如果无法达成一致意见，法院可以委托有资质的鉴定机构进行鉴定来确定一个合理的价格。

        诚实守信是基本原则，如果大家都随意违约的话，人与人之间就很难建立起基本的互信，社会稳定成本就会大大增加。面对恣意妄为的卖方，买房人在时间和精力允许的情况下，完全可以通过法律讨回公道。