谈谈商品房买卖中车位的所有权问题

      随着我国汽车保有量的逐年增加，停车难的问题日益凸显出来了，不仅仅是公共场所的停车位紧张，在各个小区的车位有时候也供不应求。为此，业主与开发商在车库产权和使用权方面频繁的出现纠纷。
      车位一般情况下主要分三种：产权车位、人防车位、非规划内车位。
      产权车位相信大家都了解，该车位一般在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理车位所有权证书。产权车位作为普通的不动产可正常进行买卖或租赁，因产权车位买卖引起的纠纷属一般的买卖合同纠纷，可依据双方签订的买卖合同及《民法典》解决争议，产权车位所有权的认定以普通不动产物权所有权确定。
      人防车位是房产公司根据《人民防空法》的要求建设的防空地下室，随后将之改造成地下停车位，这类车位被称为“人防车位”。开发商为了利益需求与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大多数不规范，很多合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。但是，根据《人民防空法》第五条“国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程，人防工程平时由投资者使用和管理，收益归投资者所有”。国家鼓励社会资金参加对人防工程的投资，也鼓励利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并确立谁投资、谁受益的原则，建设人防车位的开发商，有权对该车位使用、收益。车位的所有权不属于开发商，因此居民与开发商签订的是“地下车位使用权协议书”，但大家也可以放心，即使你所购买的是使用权也不会影响你正常使用。该协议名为“车位买卖”实为“车位使用权转让”，该协议并不违反法律规定。实践中还有一个相关争议点是针对人防车位的使用收益权归开发商还是业主的争议。法院的裁判主要依据人防车位面积是否计入公摊面积，开发商投资建设的成本是否计入公摊成本。但是司法实践中，全体业主往往很难举证上述公摊成本中已经计入建设人防车位的成本，且法院根据“谁投资、谁使用、谁受益”原则，倾向于认定开发商享有人防车位的使用收益权，即使商品房已经售出，购房者们已经缴纳购房款，开发商投资者的角色也并没有让渡给全体业主。
      非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，停车位的设置没有在最初批准的规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
      所以，作为一个买房的小白，在购买房屋过程中涉及到车位的问题，要知道自己购买或者租赁的是哪种类型的车位，以免在购房过程中产生纠纷。