商品房认购书签订后，定金能否退还？

       商品房认购书属于预约合同，签订预约合同的目的是为了最终签订本约合同，也就是商品房买卖合同。开发商与购房者在签订商品房买卖合同之前都可以继续磋商，购房者签订认购书后有权利要求就购房合同的具体条款进行磋商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此购房者能否要求退还定金，主要还是得看没有最终签订商品房买卖合同的原因。

      那么在哪些情形下，定金可以退还呢？

      一、购房者与开发商就认购书外条款未能达成一致的，可以要求返还定金。常见的像以下这些条款：违约金不对等；交房、办证日期无法达成一致；宣传册中的学区、配套没有写入合同。

      二、商品房买卖合同已经向购房人公示，双方对合同条款不持异议、先缴纳购房款再签订商品房买卖合同等约定被认定为无效条款。这种格式条款排除了购房者的权利，笔者在之前曾带当事人跟开发商交涉，在当事人报警取证后，开发商同意按照先签订合同再付款的方式进行。

      三、开发商已经将商品房买卖合同正式文本公示，购房者在签订认购书时同意将按照公示文本签订的，但是在签订正式商品房买卖合同反悔。这种情形下，能否退还定金是有争议的。但是房产律师陈晓宇还是认为在这种情形下，即使确认了商品房买卖合同的文本，购房者仍然具有磋商的权利。

      购房者在商品房认购书签订后，定金能否退还？首先要基于事实，然后还是要委托专业的律师帮助你维权并取证，因为这样的房产纠纷，往往需要通过诉讼解决。当然，我们在遇到这种事情是还是应该以诚信为本。