出租人未能维修租赁房屋？承租人的应对措施

作为租房双方，出租人和承租人之间的合同关系是基于法律和契约精神所建立的。在租赁期间，双方需遵守合同约定并履行各自的义务，其中包括出租人必须保证租赁房屋的使用状态，如果房屋出现损坏需要及时维修。但如果出租人未能履行这一义务，承租人有权采取一定的法律手段来维护自己的权益。

首先，当租赁房屋发生损坏时，出租人有维修义务，出租人应确保租赁房屋处于适用状态。如果出租人未能履行维修义务，则承租人可能遭受租期损失和其他损失。这个时候承租人可以就因维修而无法正常使用租赁房屋产生的损失向出租人主张减少租金或延长租期。至于其他损失，应根据租赁合同中约定的违约责任由出租人赔偿，具体数额按照租赁合同约定执行，如果没有约定的，则应相当于承租人因违约所造成的损失，但赔偿数额不得超过出租人在订立合同时已经预见或应当预见的范围。

其次，如果出租人未能履行义务，则承租人可以自行维修租赁房屋，由出租人负担相应费用。但是，承租人自行维修的费用应以合理为限，因为人民法院在判断费用是否合理时，会根据公平原则，并以是否必要、是否为必然发生的费用为标准。同时，会结合承租人对租赁房屋维修的紧急程度和维修能减少的损失程度等因素进行综合判断。如果承租人自行维修的费用明显过高，出租人可以提出请求作出适当调整，法院对此会予以考虑。

最后，如果出租人未能履行维修义务，出租人经通知后仍未能在相应的时间内履行维修义务，导致租赁房屋无法达到使用目的，已经构成根本违约，承租人可以要求解除合同并请求损害赔偿。值得注意的是，虽然承租人的主要义务是支付租金，当出租人未能维持租赁房屋的使用状态时，承租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝向出租人支付租金，以保护自己的权益。当然，这种权利也有限度，例如对于轻微损坏不影响使用的情况，承租人不能以出租人未及时维修为由拒绝支付租金，还应遵守诚信原则。

总之，在租赁期间，出租人和承租人应该相互尊重，履行各自的义务，保持合同关系的平衡和稳定，以避免发生纠纷和争议。当出现问题时，双方应该通过合理的方式来解决，而不是轻易采取激烈的行动。在遵守法律和契约精神的基础上，双方可以共同维护良好的租赁关系，以实现双赢的局面。